Загрузка страницы...

Услуги

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

Четыре варианта согласования перепланировки жилого помещения - квартиры или нежилого помещения в МКД.

 Вариант №1: Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения по проекту (если перепланировка еще не выполнена, а только планируется)

 Это более длительный и сложный процесс согласования перепланировки. Он включает в себя составление проектной документации (Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций возможности перепланировки и Проект архитектурных решений "Проект внутренней перепланировки").

 ЧТО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ ПО ПРОЕКТУ - ВСЕ ЧТО НЕ ПРОХОДИТ ПО ЭСКИЗУ:
  - Устройство (перенос) туалетов, ванных, кухонь, изменение мокрых зон;
  - Устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  - Замена (установка) дополнительного инженерного оборудования;
  - Устройство антресоли, антресольной полки;
  - Объединение квартир в один объект;
  - Разделение квартиры (при наличии технической возможности), устройство студий в квартирах;
  - Изменение полов с увеличением нагрузки и т.д.

Этап Наименование Составляющие этапа
0 этап Изучение и подготовка первичных документов 1. Правоустанавливающие документы (ЕГРН);
2. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная);
3.Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственников (если помещение в собственности)
4. Заказ документов БТИ (с 01.01.2022 года при отсутствии первичной инвентаризации в МосгорБТИ, МЖИ отказывает в согласовании перепланировки), для проектных работ можно использовать архивные документы БТИ, либо документы БТИ подготовленные через портал www.mosgorbti.ru (электронные документы, заверенные ЭЦП уполномоченным лицом)!
Внимание на рынке недвижимости «ходят» очень много подложных документов, если Вам организации предлагают сделать за 3-4 т.р. за один день, час документы БТИ – это на 99,9% ненастоящие документы, подложные, с которыми Вы можете получить кучу проблем в том числе и уголовную ответственность за подлог документов, не искушайте судьбу, закажите документы официально!!!!
1 этап Подготовка проектной документации Для нежилых помещений технические документы БТИ должны быть «свежие», не «старее»1 года
1. Технического Заключения (ТЗ) о состоянии несущих конструкций и о возможности перепланировки (если планируются работы с конструктивными изменениями несущих конструкций, либо любые работы, которые выполняются по проекту в домах с деревянными перекрытиями, то Техническое Заключение выполняет либо автор дома либо (при его отсутствии ГБУ «Экспертный Центр»)
2. Проекта перепланировки с архитектурными, конструктивными, планировочными и технологическими решениями.
3. Для нежилых помещений определённого профиля или при изменении профиля дополнительно может потребоваться проекты: вентиляции, канализации, водоснабжения, электрики, технологии и др. (объем документации готовится предметно к каждому объекту )
2 этап Согласование проектной документации в инстанциях 1. Если квартира находится под залогом у банка, проектно-техническую документацию согласовывают с банком- залогодержателем.
2. Если затрагиваются общедомовые коммуникации, то может потребоваться согласование с УК и даже проведение общего собрания.
3. Согласование с Мосэнергосбытом – если планируется увеличение мощности.
4. Согласование с Мосгазом – при планировании работ с газовым оборудование.
5. Согласование с Москомаследием проходит через систему межведомственного взаимодействия, и, что важно, для согласования перепланировки в илом доме – памятнике, потребуется подготовка проекта приспособления, для которого предварительно необходимо будет заказать «Охранное обязательство», чтобы понять :что является предметом охраны.
6. Согласование с МКА (при работах, затрагивающих фасад) также проходит через систему межведомственного взаимодействия (сейчас согласовывает МЖИ).
7. Для нежилых помещений дополнительно требуется согласование по нормам Роспотребнадзора (готовиться акт о соответствии и Заключение).
8. Иногда, при разногласиях с МЖИ по позициям МЧС, дополнительно готовится заключение аккредитованной организации о соответствии помещения нормам МЧС.
3 этап Формирование комплекта документов, подготовка запроса, ожидание решения 1. Сбор, оформление и подготовка документов для подачи:
запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД, свидетельство о собственности, учетно-техническая документация;
доверенность, согласие всех членов семьи/собственников;
при необходимости решение общего собрания собственников помещений о передаче в собственность части общего имущества (в случае если при переустройстве (перепланировке) затрагивается часть общего имущества МКД), проект и тех.заключение;
получение решения о согласовании переустройства (перепланировки).
Срок рассмотрения запроса составляет 20 рабочих дней. Однако, бывают случаи, когда процесс рассмотрения может быть приостановлен (в случае непоступления необходимых документов, запрошенных посредством межведомственного взаимодействия)
4 этап Проведение ремонтно-строительных работ Производство работ (организацией, являющейся членом СРО).
Не следует забывать, что в случае производства работ, затрагивающих газовое оборудование, обязательно привлечение специализированной организации, осуществляющей деятельность по тех.обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.
Также не забывайте, что работы с несущими конструкциями, а также работы по гидроизоляции и звукоизоляции могут проводить только организации, имеющие СРО (т.е. право) на производство работ. Требуйте от них следующие строительные документы (без них приемку в МЖИ Вы не сделайте): договор строительного подряда, акты на скрытые работы, журнал строительных работ, копию СРО с синей печатью, все документы должны быть подписаны и заверены должностным лицами.
5 этап Приемка выполненных работ 1. Направление запроса на оформление акта о завершенном переустройстве (перепланировке) в течение срока действия решения о согласовании переустройства (перепланировки). Срок действия решения составляет 1 (один) год с момента подписания. Срок может быть продлен однократно не более чем на 6 месяцев.
2. Формирование приемочной комиссии, составление, подписание и получение Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения*
3. При отсутствии отступлений от проекта и нарушений СНИПо (например отсутствие порогов в и т.д.), при наличии строительных документов – приемка проходит без проблем, но по практике такое случается редко, что все хорошо…. Поэтому следите за строителями, чтобы не было отступлений от утвержденного проекта, а лучше доверьте вести технический надзор и приемку профессионалам
6 этап Получение новых документов БТИ 1. ЕГРН
2. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная)
3. Комплект документов по перепланировке (проект, ТЗ, акт)
4. Заказ выхода техника БТИ на квартиру и получение новых документов БТИ
7 этап Получение выписки из ЕГРН 1. Подготовка тех плана и его подача в Росреестр
2. Получение выписки из ЕГРН с новой площадью и конфигурацией.

ПРИМЕР РАСПОРЯЖЕНИЯ

 Вариант №2: Утверждение перепланировки жилого (нежилого) помещения по эскизу: (работы уже все должны быть выполнены)

 Наиболее простой и недорогой вариант согласования перепланировки.
 Основное преимущество: для данного варианта согласования перепланировки не нужно заказывать проектную документацию. Для данного согласования достаточно провести инвентаризацию в красных линиях (раньше не требовался тех поэтажный план в красных линиях, сейчас требуют, чтобы перепланировка уже была зафиксирована) и эскиз с положением, что было и что стало.

ЭСКИЗ

 Согласование перепланировки по эскизу происходит в следующих случаях:
  - Устройство проемов в ненесущих перегородках.
  - Заделка дверных проемов.
  - Перемещение сантехнических приборов в пределах габарита ванной.
  - Разборка/устройство ненесущих перегородок.
  - Перенос плиты в пределах кухни.
  - Некоторые другие несложные изменения в планировке.

 ЧТО НЕ НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ:
  - Косметический ремонт;
  - Замена сантехники без перестановки;
  - Демонтаж встроенной мебели, не обозначенной на БТИ.

Этап Наименование Составляющие этапа
0 этап Изучение и подготовка первичных документов 1. ЕГРН
2. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная)
1 этап Проведение ремонтно-строительных работ 1. Производство работ. Проведение инвентаризации в БТИ, получение тех паспорта в красных линиях.
Внимание, если Вы не уверены, что произведенные вами работы можно согласовать, не вызывайте БТИ, ато исправить ситуацию потом очень тяжело, а иногда невозможно! Консультации бесплатны.
Присылайте свои планы, и мы Вам скажем: есть ли нарушения!
2 этап Составление и подача документов в Мосжилинспекцию, формирование приемочной комиссии 1. Запрос об оформлении акта о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения
2. ЕГРН
3. Технический паспорт БТИ
4. Эскиз, заверенный собственником помещений.
5. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная)
3 этап Приемка квартиры МЖИ в эксплуатацию 1. Выход представителя МЖИ на объект
2. Составление и подписание Акта о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения
4 этап Получение новых документов БТИ 1. После регистрации акта о завершенном переустройстве и эскиза, заверенного МЖИ в системе МосгорБТИ
2. Заказ обрисовки плана в черных линиях
5 этап Получение выписки из ЕГРН 1. Подготовка технического плана кадастровым инженером и подача его в Росреестр
2. Получение выписки из ЕГРН с новой площадью и новой конфигурацией.

 Вариант №3: Утверждении раннее выполненной перепланировки жилого (нежилого) помещения по акту. (с оплатой штрафных санкций) – перепланировка уже выполнена.

Этап Наименование Составляющие этапа
0 этап Изучение и подготовка первичных документов 1. Правоустанавливающие документы (ЕГРН);
2. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная);
3.Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственников (если помещение в собственности)
4. Заказ документов БТИ с выходом техника (в красных линиях, при необходимости заказ архива)
Внимание на рынке недвижимости «ходят» очень много подложных документов, если Вам организации предлагают сделать за 3-4 т.р. за один день, час документы БТИ – это на 99,9% ненастоящие документы, подложные, с которыми Вы можете получить кучу проблем в том числе и уголовную ответственность за подлог документов, не искушайте судьбу, закажите документы официально!!!!
1 этап Подготовка ТЗК 1. Технического Заключения (ТЗК) о допустимости и безопасности выполненного переустройства и перепланировки (если произведены работы с конструктивными изменениями несущих конструкций, либо любые работы, которые выполняются по проекту в домах с деревянными перекрытиями, то Техническое Заключение выполняет либо автор дома либо (при его отсутствии ГБУ «Экспертный Центр»)
2. Для нежилых помещений определённого профиля или при изменении профиля дополнительно может потребоваться проекты: вентиляции, канализации, водоснабжения, электрики, технологии и др. (объем документации готовится предметно к каждому объекту)
2 этап Согласование проектной документации в инстанциях 1. Если квартира находится под залогом у банка, проектно-техническую документацию согласовывают с банком- залогодержателем.
2. Если затрагиваются общедомовые коммуникации, то может потребоваться согласование с УК и даже проведение общего собрания.
3. Согласование с Мосэнергосбытом – если планируется увеличение мощности.
4. Согласование с Мосгазом – при планировании работ с газовым оборудование.
5. Согласование с Москомаследием проходит через систему межведомственного взаимодействия, и, что важно, для согласования перепланировки в илом доме – памятнике, потребуется подготовка проекта приспособления, для которого предварительно необходимо будет заказать «Охранное обязательство», чтобы понять что является предметом охраны.
6. Согласование с МКА (при работах, затрагивающих фасад) также проходит через систему межведомственного взаимодействи (сейчас согласовывает МЖИ) .
7. Согласование с ДГИ г. Москвы (если помещение в аренде или найме у города).
8. Для нежилых помещений дополнительно требуется согласование по нормам Роспотребнадзора (готовиться акт о соответствии и Заключение).
9. Иногда, при разногласиях с МЖИ по позициям МЧС, дополнительно готовится заключение аккредитованной организации о соответствии помещения нормам МЧС.
3 этап Формирование комплекта документов, подготовка запроса, ожидание решения 1. Сбор, оформление и подготовка документов для подачи: запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД, свидетельство о собственности, учетно-техническая документация; доверенность, согласие всех членов семьи/собственников; при необходимости решение общего собрания собственников помещений о передаче в собственность части общего имущества (в случае если при переустройстве (перепланировке) затрагивается часть общего имущества МКД), проект и тех.заключение; получение решения о согласовании переустройства (перепланировки).
Срок рассмотрения запроса составляет 20 рабочих дней. Однако, бывают случаи, когда процесс рассмотрения может быть приостановлен (в случае непоступления необходимых документов, запрошенных посредством межведомственного взаимодействия)
4 этап Проведение административного производства Составление Протокола об административном правонарушении, выезд инспектора, наложение штрафа, оплата штрафа, рассмотрение документов

Для физических лиц штраф 2000 руб.
Для юридических лиц 50 000 руб. на Организацию и 5 000 руб. на ген. Директора. Но можно отделаться предупреждением, если нарушение первичное.
5 этап Приемка выполненных работ 1. Формирование приемочной комиссии, составление, подписание и получение Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения* (Комиссия: МЖИ, Автор ТЗК Собственник)
2. При отсутствии отступлений от ТЗК и нарушений СНИПо (например отсутствие порогов в и т.д- приемка проходит без проблем, но по практике такое случается редко, что все хорошо…. Поэтому доверьте вести технический надзор и приемку профессионалам!
6 этап Получение новых документов БТИ 1. ЕГРН
2. Доверенность от всех собственников (нотариально удостоверенная)
3. Комплект документов по перепланировке (проект, ТЗ, акт)
4. Обрисовка БТИ в черных линиях без выхода техника.
7 этап Получение выписки из ЕГРН 1. Подготовка тех плана и его подача в Росреестр
2. Получение выписки из ЕГРН с новой площадью и конфигурацией.

ПРИМЕР АКТА О ЗАВЕРШЕННОМ ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ

 Вариант №4: Утверждение перепланировки после отказа МЖИ в судебном порядке.

 Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и(или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
 Бывают такие ситуации, что МЖИ отказывает либо в согласовании перепланировки либо в ее утверждении….Либо уже МЖИ инициировала судебный процесс о приведении в соответствие первоначальному состоянию… Что делать в таких ситуациях?
 В таких ситуациях, если Вы считаете, что правда на Вашей стороне, и что МЖИ действительно ошибается… надо бороться за справедливость и идти в суд. Судебников, разбирающихся в таких судебных специфических делах немного. Мы наработали большую практику в этих вопросах и можем представить Ваши интересы в суде по вышеуказанным делам.
Присылайте документы по делу, и мы ответим Вам о перспективе решения Вашего вопроса.